Въпросите с нищожността на сделките с паркоместа бе поставян многократно в теорията и в практиката, бяха изразени различни тълкувания и разбирания, както и идеи за законодателни промени с цел адекватност на правната уредба спрямо нуждите на стопанския оборот.
ЗКИР от 2001г. правно определи видовете недвижими имоти или „обекти на кадастъра“. Съгласно закона (чл. 23 ЗКИР), недвижимите имоти могат да бъдат три:
• поземлен имот
• сграда
• самостоятелен обект в сграда.
В този смисъл, законът (ЗКИР във вр. със ЗУТ, чл. 40, чл. 38, чл. 98 и Наредба №7) изрично посочва кои са единствено възможните самостоятелни обекти в една сграда. Самостоятелните обекти в сграда са: жилище (чл. 40 ЗУТ, чл. 110 от Наредба №7), ателие (чл. 38 ЗУТ, чл. 98 и чл.102 от Наредба №7), офиси, кабинет за индивидуална и творческа дейност, магазини, аптеки и кабинети за здравни нужди и гаражи.
Поради горното изчерпателно изброяване само гараж, отделен със стени може да бъде самостоятелен обект, когато се намира в жилищна сграда, а не и общо помещение за паркиране на коли. В правната теория са изразени и категорични становища, че паркомястото в общо помещение за паркиране, без да е реализирано като самостоятелен гараж, не съставлява недвижим имоти съответно такива сделки са нищожни поради невъзможен предмет. Тезата, в която паркомястото е разположено в подземен или надземен покрит паркинг няма отделен обект на право на собственост и че сделката с него е изцяло нищожно, е широко застъпена в доктрината. (така напр. Петров., М, Правната уредба по въпроса за паркоместата, Собственост и право, 12/2007).
Единичното паркомясто в общото помещение за паркиране не съставлява самостоятелен обект, който да може да бъде предмет на транслативни сделки, поради факта, че не отговаря на изискванията на закона за „самостоятелен обект в сграда“ и сделката с него би била нищожна поради невъзможен предмет, съгласно чл. 26 ЗЗД, предл. първо.
Съдебната практика, досега се е произнасяла в посока, че „паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост, а представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект – парцел, сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка“. (Решение №53 от 08.05.2009г. ВКС по г.д. №5871/2007г., I г.о., ГК, докладчик: съдия Дияна Ценова). В решение №1159 от 30.12.2008г. на ВКС по г.д. №3834/2007г., III г.о., ГК, докладчик: съдия Борислав Белазелков се приема, че: „паркомястото в един гараж е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална част от неподеляемия подземен гараж не може да бъде прехвърлена, но прехвърлянето на идеални части от него е напълно възможно.“ В цитираното тук решение, ВКС приема, че тъй като паркомястото се намира в подземния гараж на сградата е правно невъзможно да бъде реално обособено от останалите паркоместа в гаража със статут на самостоятелен обект в етажната собственост, но тъй като целия подземен паркинг е, предмет на прехвърлителната сделка можело да бъдат съответните идеални части от него в проценти. Това означава, че е допустимо да се закупува паркомясто – или чрез придобиване на идеални части от терена, на който е построена сградата, или на идеални части от подземния гараж, който е с разчертани места. Но и това би означавало, че всеки един съсобственик на общото помещение има правото да паркира където си иска, т.е. не може да придобие конкретно и индивидуализирано паркомясто.
Съгласно принципът на законова изчерпателност и съгласно разпоредбите на законите, релевантни към материята, право на собственост не може да съществува по отношение отделните паркоместа в един общ паркинг, тъй като те не представляват самостоятелни недвижими вещи, не могат да бъдат индивидуализирани, съобразно изискванията на закона, нито да получат кадастрален номер. Те не могат да бъдат предмет на действителна прехвърлителна сделка, поради невъзможен предмет, при все, че нотариална форма се постига. Възможни са други методи за правна рамка на ползването им – напр. договор за наем, учредяване право на ползване и др.